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30 de abril de 2011
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Crítica "La verdad sobre el mercado inmobiliario español"

17:09
Claves para comprar y alquilar barato 2010-2015
Borja Mateo  -  2010 - 3ª edición - 448 pags. 
- Editorial Manuscritos - 20€


A nadie se la puede sudar este tema. Gran parte de la crisis de la que no salimos en España encuentra sus raíces en el problema que tenemos con lo que valen los pisos. ¿Cuánto vale un piso ahora? ¿Seguirán bajando los precios? ¿Dónde se “tira” más dinero, con el precio del alquiler o con el pago de los intereses al banco + otros gastos de ser propietario?

La verdad es que a mí Borja Mateo, dedicado durante unos años a conceder créditos a bancos y aseguradoras españolas en un banco alemán, me da cierta sensación de ser un cantamañanas. Por lo menos en las entrevistas que vi en YouTube antes de decidirme a comprar el libro. Se nota que sabe del tema pero también que se esfuerza por venderse.

Como me gusta luchar contra mis prejuicios le dí una oportunidad al libro, principalmente porque yo alquilo y he visto personalmente cómo han bajado los precios desde 2008. Así que me pregunto lo mismo que el título. ¿Qué está pasando realmente?

Comienzo comentando las cosas buenas, como que es de fácil lectura e incluso pequeño para tener casi 500 páginas. La mayoría de sus opiniones están apoyadas por unas 700 referencias que, al final del libro, te llevan a las fuentes originales: entrevistas en periódicos, videos, estudios… todos ellos colgados en internet. Por ejemplo una entrevista no comentada en medios españoles de la BBC a Carme Chacón, en la que sale corriendo cuando le hacen una pregunta incómoda.


Las ideas que expone el libro son claras:

* Los gobiernos han apoyado claramente a las constructoras y a la banca en lugar de al interés general de los ciudadanos.

* “Hay vivienda construida suficiente de aquí a 10 años” (ex ministra de vivienda, 2011)

* Las mayor parte de los implicados ha optado por aguantar sin vender a ver si la cosa mejora, cuando los bancos se vean forzados a vender sus inmuebles los precios bajarán aún más. Hasta que no ocurra la crisis económica seguirá sobre nuestras cabezas. La unión de cajas Bankia se ha convertido en la mayor inmobiliaria de este país.

* Hay cerca de 4 millones de pisos vacíos en España. La demanda más optimista se sitúa en unos 350.000 pisos/año. Los extranjeros “ricos” ya no compran, los extranjeros “pobres” ya no vienen, las generaciones venideras son menos numerosas y mileuristas y el paro está en el 21%. La fiesta se acabó.

* Antes tenían fuerza los vendedores y propietarios de pisos, ahora los que vamos a comprar o alquilar.

* Las estadísticas del gobierno sobre el precio de los inmuebles son facilitadas por las empresas de tasación asociadas a ATASA, cuyos miembros, para nada imparciales, son cajas de ahorros, bancos y constructoras. Para hacerse una idea aproximada de por donde tira realmente el sector es mejor fijarse en lo que indica TecnoCasa.

* La verdadera situación del sistema bancario español está oculto bajo las faldas del Banco de España, las pruebas de estrés realizadas para dar confianza al exterior suponen una bajada de precios mucho menor de la que realmente existe.   

* El precio real de los pisos ha bajado desde sus máximos en 2006, generalizando eso sí, alrededor de un 35%.


Me gusta el capítulo en el que habla de cómo tasar, nosotros mismos, un piso. Por supuesto que no va ser la opinión de un experto, pero si va  a darnos una idea del precio real que debemos darle. La formula sería


            (Precio del alquiler propio piso/similar) – (Gastos de mantenimiento)
Precio = ------------------------------------------------------------------------------------------------------------
             (Tipos de interés a los que me financio) + (Prima por riesgo de impago)


También me gusta el capítulo “Orígenes culturales de la obsesión por tener piso” sobre la mentalidad de los españoles, por qué pensamos así y desde cuándo. 

La “cronología del engaño”, con las opiniones año a año de los actores implicados lo habría dejado en la mitad de sus 90 páginas. Se hace pesado y repetitivo. Habría que quitar unas cuantas páginas más en las que no hace más que repetir las mismas ideas una y otra vez y dejar el precio del libro en unos 15-16€.

Los ejemplos con números son bastante claros pero algunas de las conclusiones de  las tablas que monta con ellos son relativamente discutibles.


En resumen, el mercado de la vivienda va a seguir bajando, la mejor opción es seguir esperando y alquilar al menos hasta 2015. Incluso, si se puede ahora mismo, cambiar de alquiler por un piso mejor al mismo precio que pagas o directamente uno más barato.

Finalizo con palabras de la ex ministra Trujillo en 2010:

-“La vivienda apenas ha caído, tiene que bajar un 50% desde máximos”

-“La vivienda tendría que ser suficiente para saldar la hipoteca” (de esta manera no la sobre-tasarían)

-“Sale más barato alquilar que comprar”

-“¿Alguien cree que con 17.000 euros al año se puede comprar una casa?”


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